Во многих случаях реконструкция – единственный способ вернуть зданию первоначальные характеристики, расширить его функциональность, восстановить свойства несущих конструкций и т.д. Подобный ремонт сложный в реализации и должен выполняться в соответствии с действующими нормами и строительными стандартами. Нужно согласовать работы в органах власти и взять разрешение на реконструкцию. Без этого документа она может быть признана незаконной.
Что такое реконструкция
Это комплекс строительно-ремонтных работ, в процессе которых меняются базовые параметры объекта. Предполагает изменение размеров здания, количества этажей в ходе надстройки или расширения. Включает замену несущих элементов на аналогичные или другие, которые улучшают показатели строения.
Реконструкция также может предполагать:
- переоборудование неиспользуемого чердака или подвала в эксплуатируемый – в таких случаях помещение включается в общую площадь объекта;
- обустройство дополнительных ярусов, площадь которых более 40% от общего размера этажа;
- изменение конфигурации крыши, если меняются многоэтажные объекты и общая высота конструкции.
Реконструкция капитальных объектов выполняется на основе разрешения, кроме случаев, которые определены Градостроительным кодексом. Речь идет о:
- ремонте гаража или другого объекта жилого строительства, который расположен на частном земельном участке, при условии, что он не будет использоваться для осуществления коммерческой деятельности;
- восстановлении некапитальных объектов;
- реконструкции частного жилого дома, если она проводится не на деньги лиц, состоящих в долевом строительстве;
- восстановлении построек, которые не являются объектами капстроительства, не влияют на конструктивные особенности, параметры надежности и безопасности, не превышают допустимые нормы разрешенного строительства;
- ремонте зданий консульств, посольств и другой собственности РФ за границей;
- реконструируемых объектах, используемых для транспортировки газа под давлением до 1,2 мПа.
Реконструкция отличается от капремонта. Во втором случае может быть проведена внешняя и внутренняя отделка, установлены новые коммуникации, однако характеристики объекта, при этом, останутся прежними.
Когда проводится
Строительные работы выполняются в таких случаях:
- Износ строения и утрата актуальности – многие объекты старой застройки не отвечают действующим требованием по комфортности, противопожарным стандартам и безопасности в целом. Они не способны обеспечить подходящие условия для жизни или работы. Несущие конструкции утратили часть свойств. Реконструкция призвана привести постройку в соответствии с действующими нормативами.
- Расширение функциональности – процедура нужна для обустройства новых или модернизации старых инженерных сетей, которые не отвечают действующим стандартам и не могут справляться с возросшими нагрузками.
- Смена назначения – любое сооружение строится для конкретных целей. Если они меняются, объект нужно привести в соответствие с новыми условиями.
Реконструкция бывает полной и частичной. Первая предполагает комплексный ремонт, цель которого – увеличение капитальности постройки, жилого или полезного пространства, наружное облагораживание дома и прилегающей территории. Частичная сводится к внутренней перепланировке без полной перекладки стен и монтажа новых перекрытий.
Реконструкция проводится только по заранее подготовленному проекту. Его разрабатывают архитекторы и инженеры по итогам обследования здания и выполнения всех изысканий. Эксперты должны тщательно осмотреть сооружение, провести замеры и расчеты, выявить и отметить недостатки, дать оценку возможности выполнения работ и обосновать технико-экономические показатели. В проектном решении отражается перечень мероприятий, порядок реализации, стройматериалы, которые будут использоваться, сроки выполнения и другие данные.
Какие работы предполагает
В процессе реконструкции:
- возводятся пристройки и новые этажи;
- усиливаются основания и другие несущие элементы;
- меняется высота и проводится перепланировка – соединение маленьких комнат в общее пространство или разделение больших помещений;
- укрепляется фундамент и упрочняется грунт;
- реставрируется фасад и облагораживается прилегающей участок земли;
- заменяются старые коммуникации или обустраиваются новые инженерные системы;
- осуществляется капстроительство;
- выполняется реорганизация постройки;
- обустраиваются мансарды и проводятся кровельные работы с усилением крыши, утеплением и созданием дополнительного уклона.
Кто дает разрешение на реконструкцию
С учетом объекта, который подлежит модернизации и субъекта РФ, разрешение могут предоставлять:
- федеральные органы исполнительной власти;
- региональные органы исполнительной власти;
- органы местного самоуправления;
- Госкорпорации «Росатом» и «Роскосмос».
В Москве подобные документы выдает МосГосСтройНадзор.
Что содержится в документе для реконструкции
Разрешение оформляется по установленному образцу и содержит:
- ФИО заявителя.
- Название организации, если обращение поступило от юридического лица.
- Дату составления бумаги.
- Номер документа.
- Название объекта согласно проектной документации.
- Адрес месторасположения постройки.
- Срок действия бумаги.
- Подпись сотрудника.
- Печать структуры, выдавшей документ.
Если в разрешении отсутствует часть информации, оно считается недействительным.
Порядок согласования реконструкции
Процедура состоит из ряда действий:
- Написание заявления и письменного согласия от всех собственников.
- Обращение в уполномоченную структуру для заказа подготовки проекта.
- Подготовка исходных бумаг на здание и земельный участок для экспертов и предоставление им доступа для проведения изысканий.
- Получение проектной документации.
- Заказ градостроительного плана.
- Предоставление пакета собранных бумаг в местный ГосСтройНадзор.
- Получение разрешения.
Только после оформления документа можно приступать к выполнению ремонта. Заявление рассматривается в течение 30 дней. Подавать заявки можно не только в территориальном органе власти, но и через МФЦ.
Какие документы нужны
Для оформления реконструкции потребуется:
- Заявление – пишется произвольно.
- Действующий план здания.
- План, подготовленный архитектором, в котором отражено, как будет выглядеть постройка после окончания работ.
- Выписка из ЕГРН с отображением всех лиц, кто прописан, если выполняется реконструкция многоквартирного жилого дома или частного объекта.
- Согласие долевых собственников.
- Техплан из БТИ.
- Бумаги, подтверждающие право собственности.
- Правоустанавливающие бумаги на землю.
- Документы, подтверждающие личность или бумаги на юр. лицо.
- Результаты инженерных обследований и отчет по техническому осмотру сооружения.
- Положительное заключение строительной экспертизы.
- Разрешение на отклонение от допустимых норм разрешенного строительства, если оно планируется.
Список не полный. В зависимости от субъекта РФ и особенностей ремонта могут потребоваться дополнительные бумаги. Их перечень устанавливается индивидуально.
Причины отказа
Недостаточно знать, что такое реконструкция отдельного помещения или целого дома и как ее провести. Важно правильно оформить процедуру, иначе возможен отказ. Заявление может быть отклонено по следующим причинам:
- неверно заполнены обязательные поля;
- копии документов низкого качества – невозможно прочитать текст или реквизиты;
- электронная подпись, использованная в бумагах, не принадлежит соискателю;
- предоставлен неполный пакет или в нем есть бумаги, период действия которых истек;
- подано повторное заявление на реконструкцию сооружения, по которому уже выдано разрешение.
Отказ также возможен, если заявление направлено повторно после отказа и не были устранены основания, по которым вынесено отрицательное решение.
Что такое самовольная реконструкция помещения
Предполагает проведение работ без разрешения. Подобные действия влекут за собой санкции в виде административного штрафа или приостановления деятельности юр. лица. В ГрК РФ также сказано, что самовольное строение подлежит демонтажу или приведению в соответствие с характеристиками, определенными правилами застройки, документами по планировке участка или требованиями к параметрам зданий, установленными законодательством. Контролировать реконструкцию в Москве уполномочена Госинспекция по недвижимости.
Самовольный ремонт можно узаконить при наличии таких условий:
- если лицо, которое выполнило строительные работы на участке, имеет на него права;
- если на момент обращения в суд реконструируемый объект соответствует действующим требованиям;
- если сохранение сооружения не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу для жизни граждан.
Узаконивание реконструкции выполняется в суде. При рассмотрении дела собственнику нужно доказать соответствие строения действующим стандартам и правилам, а также отсутствие угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.
