Довольно часто здания нежилого фонда переводятся на новое назначение. В большинстве случаев, при этом требуется внести некоторые изменения в формат сооружения, то есть провести реконструкцию. Градостроительный кодекс Российской Федерации содержит полную информацию о том, какие именно изменения предполагает реконструкция зданий и объектов. Кодекс регламентирует, что это наращивание этажности, общей площади помещения, видоизменение материалов перекрытий, стен, конструкционных элементов, формирование новых оконных, дверных проемов.
Также могут проводиться некоторые ремонтно-восстановительные работы. Так, реконструкция нежилого помещения – это еще устранение дефектов железобетонных перекрытий, стен, колонн, могут улучшаться внешний вид и технические показатели фасада, его теплозащита. Может выполняться углубление подвала, чтобы организовать там дополнительное пространство под склады или технические помещения. С помощью традиционных и инновационных методик усиливается фундамент, укрепляется цокольный этаж. При моральном устаревании или износе инженерных систем, они подлежат замене.
Реконструкция нежилого здания – комплексное мероприятие, требующее получения разрешения от государственных органов. Оно не только узаконивает проведение работ. Одобрение нужно также для последующей регистрации изменений, внесенных в объект. Реконструкционные работы имеют право проводить сертифицированные организации, которые являются членами СРО.
Сбор документов
Для получения разрешения сначала нужно подготовить необходимые документы для реконструкции. Далее пакет документации нужно разместить в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Такое размещение будет значить, что вы их подали. Итак, какие документы нужны для реконструкции нежилого здания? Прежде всего, предстоит подготовить следующее:
- заявление, заверенное простой электронной подписью физического или юридического лица;
- удостоверяющий личность документ (возможно представительство физического лица на основании оформленной у нотариуса доверенности);
- учредительные (уставные) документы юридического лица (если заявителем является организация, представитель может получить доверенность непосредственно от заявителя);
- документы о праве на земельный участок (если таковые отсутствуют в Росреестре);
- выданный не ранее, чем за три года до даты размещения заявления, Градостроительный план земельного участка.
Предварительно следует проверить наличие каждого из названых документов в таких структурах, как государственный реестр, органы местного самоуправления либо в подведомственных им организациях.
Список документации следует дополнить проектными материалами, согласно распоряжению Правительства РФ, выраженному в Постановлении №87. Это пояснительная записка, планировочная схема земельного участка, которая создана согласно его градостроительному плану. Необходимо направить, конечно, собственно проект реконструкции, данные об архитектурных решениях, сводный план инженерных коммуникаций, сведения о системах жизнеобеспечения.
Если реконструкция капитальных зданий предполагает снос или демонтаж отдельных элементов или помещений, нужно подготовить проект соответствующих работ. Немаловажной составляющей подаваемой документации является список мероприятий по организации доступа к культурным, образовательным, спортивным объектам, транспорту, прочим ключевым социальным и коммунально-бытовым объектам лиц с ограниченными возможностями (инвалидов). Такой документ должен давать исчерпывающие сведения о том, как инвалиды будут получать доступ к указанным объектам при их запланированной реконструкции, в ситуации, когда экспертиза проектной документации не проводилась.
Нужно также получить согласие на реконструкцию нежилого здания от всех правообладателей сооружения. Потребуется еще предоставить положительное заключение госэкспертизы проектной документации с копией свидетельства об аккредитации выдавшего его вам юридического лица. Понадобится и положительное заключение государственной экологической экспертизы. Не забудьте приложить разрешение на проведение строительства реконструируемого объекта (оригинал!).
Куда подавать документы?
Подать заявление на получение разрешения следует в МФЦ, но можно и через портал «Госуслуги». В некоторых случаях документы собирать не обязательно. Это относится к ситуации, когда реконструируемый объект не относится к капитальным или является объектом индивидуального строительства. Законом предусмотрено также исключение для нежилых зданий (или отдельных помещений), но только, если внесенные изменения никак не повлияют на те конструктивные параметры, от которых зависит надежность и безопасность сооружения.
Также Градостроительным кодексом очерчены предельные стандарты допустимой реконструкции, и если запланированные изменения за их рамки не выходят – разрешение тоже не потребуется.
Добавим, что разрешение на реконструкцию в Российской Федерации выдается Отделом архитектуры города Москвы (города или поселка в Московской области) или другого населенного пункта или его района. Возможно, придется обратиться и в другие организации, ведь объем предстоящих работ может быть значительным.
Составление проекта
Все требования к исполнителю работ заказчик отражает в техническом задании. Строительная фирма, которая выступает в роли исполнителя, анализирует этот документ и формирует проект реконструкции. Его подготовка включает:
- сбор технической документации, полученной от заказчика;
- проведение инженерного обследования, при котором происходит тщательный осмотр здания под реконструкцию, а также некоторые инструментальные изыскания (определение глубины залегания грунтовых вод, состояние грунтов);
- разработку плана всех предстоящих изменений с указанием того, как именно они повлияют на эксплуатацию сооружения;
- составление технического заключения – итогового документа, отражающего все сведения об объекте, данные его инженерного обследования.
Наступает время составлять проект. При проектировании реконструкции нежилых зданий обязательно учитываются действующие строительные регламенты. Особые требования касаются оформления материалов проекта, ведь он будет проходить независимую экспертизу. После выполнения этих этапов (это обычно занимает много времени) исполнителю нужно получить разрешение на работы. Когда оно выдано, можно приступать к строительным работам.
Заказчик должен подготовить земельный участок, а также собственно объект. Подрядчик получает от него на руки проект, все результаты инженерного обследования здания, разрешение. В обязанности заказчика входит оповещение о начале работ (за неделю, не позднее) органов государственного строительного надзора. При несвоевременном извещении будет налагаться штраф.
Действия заказчика после выполнения работ
После того, как реконструкция выполнена, предстоит проведение кадастровых работ. Чтобы провести такие работы, заключается договор подряда с кадастровым инженером (согласно Закону о кадастровой деятельности). По их результатам составляется и выдается позволяющая ввод здания в эксплуатацию документация (технический план). Все изменения ставятся на учет в ЕГРН. В части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации имеется перечень документов, которые понадобятся, чтобы получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Многие из них уже имеются у вас на руках, однако некоторые придется оформлять лишь по окончании реконструкционных работ.
Частью 1 той же статьи кодекса определено, что разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждает тот факт, что реконструкция выполнена в полном объеме, в соответствии с проектными документами и разрешением на строительство. Также разрешение свидетельствует, что подвергнутое реконструкции здание отвечает всем требованиям Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Отметим, что если разрешение на строительство вы не получали, то по части 15 все той же статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, не нужно получать и разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
