Физический износ здания – это утрата им технических, эксплуатационных свойств. Есть ряд физических, механических, химических, природных факторов, которые влияют на сооружение в ходе его эксплуатации. В результате этого оно теряет первоначальные показатели: становится менее прочным, безопасными, снижается стойкость к внешним негативным факторам. Уменьшаются тепло-, звукоизоляционные свойства, увеличивается водо- и влагопроницаемость. При этом на состояние влияют как внешние причины, так и характер эксплуатации, содержание сооружения. Чтобы восстановить характеристики дома или производственного цеха, требуется рассчитать изношенность и определить нужные задачи для ремонта.
Что такое износ здания
В это понятие включена деформация, порча отдельных конструктивных элементов или всего сооружения. Повреждения или утрата несущей способности, прочности, эстетики предсказуемы для объекта любого целевого профиля. Но если здание качественно обслуживают и внимательно контролируют состояние отдельных элементов, деформация идет значительно медленнее.
Есть две стадии устаревания объектов недвижимости — устранимая и неустранимая.
Устранимая стадия
Как следует из названия, этот тип износа подвергается исправлению. При этом при оценке ремонт должен окупиться на 100% или выше, т.е. не быть убыточным. Чтобы выполнить ремонтные, восстановительные работы, инженеры должны провести детальное обследование, рассчитывают стоимость ремонта. Это может быть ремонт крыши, электропроводки, систем отопления и кондиционирования, замена окон и дверей, покраска, герметизация швов. В результате ремонта цена здания увеличивается, и тогда устранение повреждений экономически оправдано.
Неустранимая стадия
Если рост стоимости объекта не перекрывает затраты на его восстановление, то изношенность считается неустранимой, а здание подлежит сносу.
Неустранимая стадия тоже бывает 2 видов:
- У короткоживущих элементов (срок эксплуатации меньше, чем время на улучшения);
- У долгоживущих элементов (срок эксплуатации больше времени, затраченного на улучшения).
Например, если деформирован фундамент, его ремонт приведет к капремонту всего сооружения. Тогда цена ремонта превысит предполагаемый рост цены недвижимости после ее обновления, поэтому новое строительство будет выгоднее.
Что влияет на физический износ зданий
Основные причины, которые могут увеличивать изнашиваемость конструкций, — это длительная или неверная эксплуатация конструкций. Еще одна важная причина — агрессивное действие атмосферных факторов, например, ветровые нагрузки, промерзание или подмывание фундамента.
Другие причины:
- Истираемость стройматериалов;
- Динамические воздействия, вибрация, вызывающие неравномерную усадку;
- Действие насекомых, бактерий, грибков;
- Стихийные бедствия;
- Ошибки проектирования, строительства;
- Низкое качество строительных материалов.
Показатели износа определяют исходя из типа сооружения. Они бывают гражданскими (жилые комплексы, гостиницы, учебные и медицинские учреждения, учреждения культуры и др.) и производственными (цеха, склады, помещения для сельскохозяйственных целей).
Как оценить физический износ
Оценка состояния здания может выполняться с опорой на срок службы материалов, конструкций или их фактические свойства. Специальные методы оценки предполагают сравнение объекта с подробной таблицей признаков изношенности, расчет их масштаба, количества.
Актуальная методика оценки включает расчет изношенности каждого конструктивного элемента с последующим суммированием величин. В расчете суммы учитывают долю цены восстановления отдельных конструкций в общей цене недвижимости.
Способы определения износа сооружения:
- Осмотр с расчетом конкретных показателей изношенности;
- Обследование с инструментами (рулетка, отвес, уровень или более сложные устройства);
- Экспертная оценка с расчетом остаточного срока эксплуатации;
- Инженерное обследование с подсчетом цены восстановительных мер.
Контрольные мероприятия бывают неразрушающими, не деформирующими элементы здания, или разрушающими (со вскрытием отдельных конструкций — фундамента, кровли, стен).
Расчет износа
Есть определенные состояния объекта, на которые можно опираться для выбора восстановительных мер.
| Физический износ, % | Оценка состояния | Признаки |
| 0-20 | Хорошее | Точечные дефекты, которые быстро убираются за счет ремонта. Значительных повреждений нет. |
| 21-40 | Удовлетворительное | Элементы конструкций могут эксплуатироваться, но нуждаются в небольшом ремонте. |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация объекта в будущем возможна только после ремонта. |
| 61-80 | Критическое | Несущие элементы в аварийном состоянии, без их замены здание использовать недопустимо. |
| 81-100 | Полное разрушение | Конструктивные элементы значительно деформированы и не подлежат ремонту. |
При визуальной оценке об изношенности сооружения, необходимости ремонта говорят такие признаки:
- Трещины и сколы бетона, выпадение камней из конструкций;
- Перекосы, выпучивание цокольных конструкций;
- Нарушение геометрии окон и дверей;
- Просадка стен, нарушенная геометрия;
- Нарушение монолитности кладки;
- Разрушение штукатурного слоя, выветривание швов;
- Влажность поверхности стен, образование высолов;
- Оголение, коррозия арматуры;
- Протечки, промерзание фасадов.
Для каждого конструктивного элемента есть свои признаки деформации. Еще характер повреждений зависит от специфики сооружения, его целевого профиля.
Методы определения физического износа
Вкупе с визуальными способами оценки изношенности конструкций есть и математические методики.
Метод компенсации затрат
Если следовать этой методике, процент износа равняется тем затратам, которые нужны для ликвидации повреждений. Преимущество метода — возможность простого экономического обоснования восстановления. При этом определить объем, стоимость ремонта весьма сложно, особенно для технически сложных конструкций. Ее задействуют только для масштабных предприятий.
Способ хронологического возраста
Физический износ сооружений считается как результат деления возраста объекта на срок его эксплуатации согласно нормам (в процентах) по формуле:
, где
Вх – возраст объекта,
Всс – срок эксплуатации по нормативам.
Этим методом просто проводить расчеты, но если срок эксплуатации и возраст совпадают, фактическое состояние оценить невозможно. Еще формула не учитывает возможность ремонта отдельных конструкций.
Способ эффективного возраста
Показатель рассчитывается так:
, где
Вэ – эффективный возраст (тот, который можно определить визуально);
Вост – время, остающееся до того, как истечет срок эксплуатации по нормам;
Всс – нормативный период эксплуатации.
Обосновать показатель Вост крайне сложно, поскольку предсказать срок эксплуатации здания почти невозможно заранее. Этот метод не распространен на практике.
Экспертный метод
В ходе расчетов учитываются оценки, данные при визуальном обследовании.
, где
Иi – величина износа определенного i-элемента (этот показатель постоянный и его берут из сводных таблиц);
УВi – удельный вес обследуемого i-того элемента объекта;
i – порядок конструктивного элемента в таблице.
Экспертным способом просто рассчитать износ сооружения, а информация получается точной и обоснованной. Но результаты могут быть с отклонениями до 5%, а точность может обеспечить только опытный квалифицированный оценщик. В целом метод очень востребован в оценке объектов.
Правила оценки
Строительные регламенты предполагают ряд важных факторов, которые нужно учитывать при расчете изношенности.
- Проводить расчет нужно с опорой на итоги осмотра, неразрушающего и разрушающего контроля здания с учетом табличных значений норм для строительных объектов;
- Если в конструкции найден один из указанных в таблице признаков, то изношенность определяют как нижнюю границу интервала.
Определить износ объектов недвижимости за счет точных визуальных, инструментальных, математических методов поможет команда «КТБ А-Строй». Мы работаем в Москве и Московской области, занимаемся строительными, ремонтными работами любой сложности. Позвоните или напишите, чтобы провести инженерное обследование объекта, оценить состояние постройки, рассчитать стоимость восстановления.
